ACCORDI TERRITORIALI PER IL COMUNE DI FIRENZE E COMUNI LIMITROFI

2020 / 2017 / 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Comune di Vaglia
MICROZONE	Zona 1 di Pregio – Pratolino, Montorsoli, Bivigliano, Caselline, Viliani, Badesse, Poggio Conca, Poggio Straniano, Vetta Le Croci, Parco Demidoff	Zona 2- Intermedia – Vaglia, Fontebuona, Mulinaccio	Zona 3 – Periferica – Paterno e resto del territorio
AA MAX	10,00	8,50	8,00
AA MIN	2,00	2,00	2,00
A MAX	9,50	8,07	7,60
A MIN	2,00	2,00	2,00
B MAX	6,17	5,22	4,75
B MIN	2,00	2,00	2,00
C MAX	4,75	4,32	3,80
C MIN	2,00	2,00	2,00

 

 

Art. 6 (Superficie convenzionale).

1. La superficie convenzionale dell'alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:

- A - L'intera superficie interna utile abitativa (per superficie utile abitativa si intende l'area effettivamente calpestabile, escludendo da tale calcolo le mura, i palchi morti e tutte le aree con altezza inferiore a cm 240);

- B- il 50% della superficie utile delle autorimesse singole o box auto;

- C- il 25% della superficie utile dei lastrici solari di uso esclusivo al piano attico fino alla concorrenza dei mq dell’immobile ed il 5% della superficie eccedente;

-D- il 25% della superficie del posto auto collocato in autorimesse comuni coperte, con area parcheggio ben delimitata ed assegnata senza occorrenza di identificativo catastale

-E- il 20% della superficie utile del posto auto collocato in spazi comuni scoperti con area parcheggio ben delimitata ed assegnata senza occorrenza di identificativo catastale

-F- il 25 % della superficie utile di balconi, terrazze, lastrici solari non all’attico, cantine.

- G- il 10% della superficie scoperta (corti, giardini ecc.) di pertinenza dell’immobile, in godimento esclusivo del conduttore, fino alla concorrenza dei metri quadri dell’immobile ed il 2% della superficie eccedente.

Per gli immobili con superficie pari o inferiore a 38 mq, la superficie potrà essere incrementata del 20% fino al massimo di mq 38. Per gli immobili con superficie pari o inferiore a 55 mq, la superficie potrà essere incrementata del 15% fino al massimo di 55 mq. La superficie aumentata, pertanto,  non potrà in ogni caso superare il limite di 38 mq per la fascia fino a 38 mq e di 55 mq per l’altra. I suddetti limiti tengono conto dei principii di cui alla Sentenza Corte Costituzionale n. 236 del 18.06.1987

Art. 7 (Classificazione immobili)

1. Possono essere condotte in locazione tutte quelle unità immobiliari destinate a civile abitazione i cui impianti siano da considerare conformi in base alle vigenti normative in materia, con particolare riferimento alla sicurezza di cui alla L. 46/90 e successivi decreti attuativi.

2.  Visti i criteri di cui al D.M. 16 gennaio 2017 per la determinazione dei canoni di locazione agevolati, gli elementi da considerare per individuare il canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui al precedente articolo, sono i seguenti:

• tipologia dell’alloggio;
• stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
• pertinenze dell’alloggio;
• presenza di spazi comuni;
• dotazione di servizi tecnici;
 

 

Art. 8. (Tipologia alloggio)

 

1. Le unità immobiliari sono classificate, in base alle caratteristiche sotto indicate, in tipologia AA, A, B, C.

 

1. TIPOLOGIA AA:  Immobili nuovi completamente ultimati ed abitabili entro dieci anni dalla stipula del contratto di acquisto, completamente conformi alle norme vigenti, dotati di abitabilità, esclusi quelli di edilizia convenzionata e di edilizia sovvenzionata.

 

2. TIPOLOGIA A: immobili ristrutturati e  risanati, con esecuzione dei lavori ultimati entro 10 anni; farà fede la data di deposito fine lavori o certificato di abitabilità (se necessario), con interventi di ammodernamento e aggiornamento che abbiano coinvolto in toto gli impianti elettrico, idrico, sanitario, con la sostituzione degli infissi esterni e con un Attestato di Prestazione Energetica migliorativo rispetto al precedente;  fermo restando che le parti eventualmente non coinvolte (tipo intonaci, infissi interni, pavimenti, rivestimenti, et similia) risultino integri e di buona qualità.

 

Le suddette unità immobiliari dovranno inoltre possedere i seguenti requisiti:

- riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma con caldaia di vetustà non superiore a diecianni;

- servizio igienico principale con almeno quattro apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata con ricambio d'aria efficiente e certificato;

- impianto idrico idoneo ed efficiente;

- impianto elettrico realizzato dopo l'entrata in vigore della Legge 46/90 e successive modifiche ed integrazioni, completamente a norma e certificato;

- ascensore per unità immobiliari poste oltre il secondo piano

- ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti edilizi e d'igiene, ivi comprese le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d'affitto;

- infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici;

- citofono con apri porta efficiente;

- presenza di sistema di condizionamento d'aria nell'unità immobiliare diffuso in tutti i locali, escluso quelli di servizio;

- rifinitura di buona fattura e/o di particolare pregio perfettamente efficienti;

- dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno tre apparecchi, qualora l’immobile sia pari o superiore agli 80 metri quadri

 

Sono altresì classificati alloggi di tipo “A” le unità immobiliari che, oltre ad avere i seguenti requisiti:

a) riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma;

b) servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata; c) impianto idrico idoneo ed efficiente;

d) impianto elettrico a norma;

e) ascensore per unità immobiliari poste oltre il secondo piano;

f) ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, ivi comprese le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d’affitto;

g) infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici,

 

hanno le seguenti caratteristiche, nessuna esclusa:

1) presenza di sistema di condizionamento d’aria nell’unità immobiliare;

2) rifiniture di particolare pregio;

3) dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3 apparecchi;

4) dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità, relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui alle lettere c) e d) art. 18, legge 392/78;

 

3.  TIPOLOGIA B: edifici dotati di tutte le seguenti caratteristiche:

a -   riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma;

b -   servizio igienico principale con almeno quattro apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata con ricambio d'aria efficiente;

c -   impianto idrico idoneo ed efficiente;

d -   impianto elettrico  a norma e certificato, consentito dalle vigenti norme;

e -   ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra;

f -   infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici;

g -   citofono con apri porta efficiente;

4. TIPOLOGIA C: gli alloggi classificati in tipologia C sono quelli che non presentano almeno due delle caratteristiche indicate dalle lettere da a a g della tipologia B,  con esclusione di quelle di cui ai punti e  e g, che non sono elementi determinanti per questa tipologia. Sarà necessario che l’alloggio possegga sia le altezze, sia gli impianti conformi alla normativa vigente.

 

2. I locatori dovranno autocertificare, con apposito modulo predisposto, le dichiarazione rilasciate in merito allo stato dell’immobile (lavori effettuati, superficie, etc.…).

 

Art. 9 (Maggiorazione per particolari categorie di immobili)

1. In caso di unità immobiliari arredate, il canone potrà essere incrementato fino al 15% in relazione alla percentuale di arredo, il quale deve essere funzionale ed efficiente. Per applicare la maggiorazione massima, è indispensabile che l’abitazione sia dotata di arredo idoneo per ogni vano utile locato.

Qualora l’unità immobiliare sia arredata per i ¾ dei vani locati, il canone potrà essere incrementato in misura non eccedente il 10%; qualora l’unità immobiliare sia arredata per ½ dei vani locati, il canone potrà essere incrementato in misura non eccedente il 7%. Sarà necessario sottoscrivere e consegnare a parte conduttrice, un elenco degli arredi in dotazione all’immobile.

2. Per gli immobili di cui all’art. 1 comma 2, lett. a) della L. 431/98, le fasce di oscillazione di cui all’art. 5 subiranno, nei valori minimi e massimi, un aumento del 15% a valere per l’intera durata contrattuale. Per gli immobili di cat. A/7 le fasce di oscillazione potranno essere maggiorate del 10%.

 

Art. 10 (Maggiorazione per durata del contratto superiore al minimo)

Possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore a quella minima stabilita dall’art. 2, comma 3 della legge 431/1998. In tal caso il canone concordato potrà essere aumentato del 4% per i contratti di durata di 4 anni, del 5% per i contratti di durata di 5 anni, del 6% per i contratti di durata di 6 o più anni. Le maggiorazioni si applicano secondo quanto disposto all’art. 11 del presente accordo.

Art. 11 (Applicazione delle maggiorazioni)

Le eventuali maggiorazioni di cui agli artt.  9, 10, 13 e 14 del presente accordo si applicano al canone base in maniera progressiva. A maggior chiarimento si specifica che il secondo aumento percentuale si applica sul canone già aumentato del primo e così di seguito per gli eventuali ulteriori aumenti; non si applica, cioè al canone base la somma aritmetica delle singole percentuali.

Art. 12 (affitto di porzione di immobile)

1. Nel caso di locazione di porzioni d’immobile, il canone base sarà calcolato secondo i normali parametri dell’accordo territoriale ed esso sarà diviso per la somma delle superfici di utilizzo esclusivo ottenendo così un valore mq/mese. Tale valore, moltiplicato per le singole superfici di utilizzo esclusivo, darà il canone massimo per ciascuna di esse, comprendendo altresì, in misura proporzionale, le superfici degli spazi comuni. **

 

 ** Esempio calcolo canone parziale :

Canone mensile euro 650,00. Superficie convenzionale mq. 75.

Si sommano le superfici delle camere: (ad es.) 12 + 13,50 + 15 = Totale mq. 40,5.

Si divide il canone di euro 650,00 per la superficie di mq. 40,50. Avremo un valore mq/mese pari ad euro 16,04, che, moltiplicato per la superficie delle singole camere, ci darà il canone massimo per camera:

euro 16,04 x 12,00 mq. = euro 192,00

euro 16,04 x 13,50 mq. = euro 217,00

euro 16,04 x 15,00 mq. = euro 241,00

                        TOTALE  euro 650,00

 

2. La somma dei canoni parziali non potrà in ogni caso superare il canone dell’intero appartamento e non potrà essere applicata alle singole porzioni locate la maggiorazione prevista all’art. 9 comma 1.

 

3. Nel caso in cui una camera sia dotata di una pertinenza esclusiva (bagno privato o balcone), la corrispondente superficie (per intero – bagno privato, o percentuale – balcone) sarà sommata, come superficie in godimento esclusivo, a quella della camera, e la superficie comune, da ripartire in parti uguali, risulterà inferiore. Si dovranno considerare, ai fini del conteggio, anche la camera o le camere che il locatore riserva per sé, o che non vengono locate, che verranno logicamente scorporate. Non verranno applicate ulteriori maggiorazioni.

 

4. Al fine di rendere possibile la verifica del calcolo ed evitare contestazioni, le parti dovranno:

• definire in modo preciso la/e camera/e che si affittano e gli spazi comuni, allegando anche separatamente al contratto le planimetrie dell’appartamento sottoscritte dalle parti;
• quantificare le spese condominiali e le utenze;
• indicare espressamente nel contratto le modalità per la gestione dell’utilizzo degli spazi e servizi, in particolare quelli in uso comune;

Art. 13 (Contratti di locazione di natura transitoria)

1. In conformità con le previsioni dell’art. 5 c.1. L. 431/98 e art. 2  D.M. 16.01.2017, la durata contrattuale non potrà essere superiore a diciotto mesi. Ai fini dell’art. 2 comma 2 del DM 16 gennaio 2017 2 comma 2 del DM 16 gennaio 2017, il canone dei contratti transitori ordinari è definito dalle parti contraenti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione di cui all’art. 5 del presente accordo con un aumento fino al  5% nei valori minimi e massimi, per favorire la mobilità sul territorio.

a) L’ambito di applicazione  dell’Accordo  in merito ai contratti transitori ordinari, è relativo ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiori a 10.000, secondo i dati risultanti dall’ultimo censimento.

2. La transitorietà, per quanto concerne il locatore, potrà dipendere dalle seguenti fattispecie:

a) Quando il locatore abbia esigenza di adibire entro 18 mesi l’immobile ad abitazione propria, dei figli o dei genitori, per i seguenti motivi: trasferimento temporaneo della sede di lavoro, matrimonio dei figli, rientro dall’estero, destinazione dell’immobile ad abitazione  propria o dei figli per motivi di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore.

b) Motivi di studio.

La transitorietà, per quanto concerne il conduttore, si verifica quando questo ultimo abbia una esigenza abitativa transitoria collegata ad un evento certo, che deve essere espressamente indicato nel contratto. Costituiscono esigenze transitorie:
 

a) i motivi di studio, apprendistato, formazione professionale, aggiornamento, e ricerca di soluzioni occupazionali;
b) le esigenze di lavoro, anche autonomo e di collaborazione, mobilità lavorativa;
c) le esigenze di cura e riposo;
d) le esigenze di svolgimento di attività commerciali ed artigianali di carattere stagionale; 
e) le esigenze di cure o assistenza a familiari in un comune diverso da quello di  residenza e non confinante con esso; 

f) acquisto di abitazione che si renda disponibile entro 18 mesi;

g) ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l’abitazione del conduttore.
 

3. In applicazione dell’art.2, comma 5 del D.M. 16/01/2017, le parti contrattuali che intendano stipulare un contratto di natura transitoria che sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’art. 12 del presente Accordo, o difficilmente documentabili, sono assistite dalla rispettiva organizzazione della proprietà edilizia e degli inquilini firmatarie del presente Accordo che attestano il supporto fornito e di cui si dà atto nel contratto sottoscritto tra le parti.

In particolare, le modalità bilaterali di supporto possono consistere in:

• accertamento della rispondenza delle dichiarazioni non comprese nell’elenco di cui sopra o difficilmente documentabili ai criteri generali di cui alla L. 431/98 ed all’art. 2 comma 1 del D.M. 16/1/2017 e loro formulazione nel contratto;
• attestazione delle dichiarazioni delle parti ai fini della prova testimoniale in un eventuale procedimento giudiziario;

4. Le parti stipuleranno i contratti di locazione utilizzando esclusivamente il contratto tipo allegato B al D.M. 16.01.2017, provvedendo ad integrarlo con i dati delle parti e dell’immobile, indicando con precisione sia i motivi di transitorietà, sia tutti gli elementi e le pattuizioni che hanno consentito la determinazione del canone e allegando  obbligatoriamente la documentazione comprovante i motivi di transitorietà delle esigenze.

5. Per la stipula dei contratti transitori è sufficiente una delle suddette esigenze, anche di una sola delle parti contraenti.

Art. 14 (Contratti di locazione di natura transitoria per studenti, art. 5 commi 2 e 3 L. 431/98 e art. 3 D.M. 16/01/2017)

1. L’ambito di applicazione  dell’Accordo dei contratti transitori per studenti  è costituito dal territorio dei Comuni sedi di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati dal Regio Decreto 31/08/1933n. 1592 e dalla legge 21/12/1999 n. 508 e nei comuni limitrofi, e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea - quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti- in un comune diverso da quello di residenza.

2. Hanno una durata dai sei mesi ai tre anni, e alla prima scadenza il contratto si rinnoverà automaticamente per una durata uguale a quella iniziale, se il conduttore non comunicherà al locatore disdetta almeno un (1) mese prima della data di scadenza del contratto e non oltre tre mesi prima. Possono essere sottoscritti  dal singolo o da gruppi di studenti  ovvero  dalle Aziende per il diritto allo Studio. Le parti stipuleranno i contratti di locazione utilizzando esclusivamente il contratto tipo allegato c al D.M. 16.01.2017, provvedendo ad integrarlo con i dati delle parti e dell’immobile, indicando con precisione tutti gli elementi e le pattuizioni che hanno consentito la determinazione del canone. Per quanto  riguarda le fattispecie di locazioni per porzioni d’immobile, si applica quanto previsto dall’art.12 del presente Accordo.

3. Ai sensi dell’art. 3 n. 2 del D.M. 16.01.2017 il canone potrà essere maggiorato di una percentuale fino al 10%.

4. Nel caso di recesso di uno o più conduttori firmatari in presenza, comunque, di almeno uno degli iniziali conduttori, è ammesso il subentro nel rapporto di locazione di altra persona che possieda i requisiti di cui al precedente art. 13 comma 1. In tal caso la richiesta di subentro dovrà essere comunicata per iscritto da parte dei conduttori iniziali e del conduttore subentrante (quest’ultimo dichiarando espressamente di conoscere e accettare tutte le clausole contrattuali) ed il locatore potrà aderire al subentro, sempre per iscritto, effettuando la conseguente comunicazione della “cessione” all’Agenzia delle Entrate.

Art. 15 (Grandi proprietà. Accordi integrativi)

1. Per le associazioni e fondazioni di previdenza, istituti di credito, gli enti previdenziali pubblici, compagnie assicurative, fondi immobiliari, enti locali, gli enti privatizzati, le cooperative, i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (per tali sono da intendersi l’attribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, della disponibilità di più di 10 unità immobiliari destinate ad uso abitativo sul territorio di applicazione del presente accordo come individuato in premessa e, comunque, quelle caratterizzate dall’attribuzione in capo al medesimo soggetto, di più di 100 unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato  sul territorio nazionale) i canoni sono definiti in base ad appositi e specifici Accordi integrativi fra la proprietà interessata e le Organizzazioni Sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie del presente accordo. 

2.I canoni massimi dell’alloggio sociale, in applicazione dell’art. 2 c. 3 del D.M. 22/04/2008, sono individuati all’interno delle fasce d’oscillazione in misura non superiore ai valori degli immobili individuati dalla tipologia B, tenuto conto delle agevolazioni pubbliche comunque spettanti al locatore. Nella definizione di detti canoni si applicano le modalità di calcolo previste dall’art. 6 del presente accordo

Tali agevolazioni costituiscono, anche con riferimento a quanto stabilito dall’art. 1, c.7, secondo periodo del D.M. 16/01/2017, elemento oggettivo che determina una riduzione del canone massimo, come individuato nelle fasce di oscillazione del presente Accordo.

3.Per gli oneri accessori si fa riferimento a quanto previsto dall’art.4 D.M. 16/01/2017.

Art. 16 (Aggiornamento del canone)

Il canone di locazione convenuto ai sensi del presente accordo potrà essere aggiornato annualmente, previa richiesta da parte del locatore inviata a mezzo raccomandata a.r., a partire dal secondo anno di locazione, in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall’ISTAT nel mese precedente a quello di stipula, solamente qualora il locatore non opti per l’opzione fiscale denominata “cedolare secca”.

 

Art. 17 (Oneri accessori)

Per i contratti regolati dal presente Accordo e dagli Accordi integrativi, vige la tabella degli oneri accessori allegata al D.M. 16/01/2017.

Art. 18 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale )

1. In caso di qualsiasi controversia che dovesse sorgere in merito all’interpretazione ed esecuzione dei contratti di cui al seguente accordo, nonché in ordine all’esatta applicazione degli Accordi Territoriali o Integrativi, ciascuna parte, prima di adire l’autorità giudiziaria, può ricorrere alla apposita Commissione di Negoziazione paritetica e Conciliazione stragiudiziale prevista dall’art. 6 del DM. 16/1/2017

2. Per l’attivazione della procedura di conciliazione  si applica quanto stabilito dal regolamento allegato E del D.M. 16/01/2017. Per l’avvio della procedura  la parte interessata potrà utilizzare l’apposito modello di richiesta, di cui all’allegato  al presente Accordo (Allegato A).

Art.19 (Modalità di assistenza e attestazione dei contratti)

1. Nella normativa vigente i contratti concordati, di cui al presente Accordo, costituiscono l’unico strumento per regolare e calmierare il mercato della locazione ad uso abitativo e, tenuto conto delle agevolazioni fiscali statali e comunali previste per coloro che si avvalgono di tali contratti, l’obiettivo di tutte le parti firmatarie e anche delle Istituzioni centrali e locali, deve essere quello di accertare la conformità al presente accordo territoriale così come previsto dal DM 16/01/2017 di canoni e quanto altro previsto dai contratti di locazione sottoscritti tra le parti.

2. Per il raggiungimento di tale fine:

a.  Le parti contrattuali possono essere assistite congiuntamente, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

b. Per i contratti non assistiti le modalità di attestazione sono da eseguirsi, come previsto dall’art. 8 c.2 del D.M. 16/01/2017, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo. L’attestazione deve certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

c. Le attestazioni previste dall’ art. 1 c. 8, art. 2 c. 8, art. 3 c.5 del D.M. 16/01/2017, sono rilasciate alla parte richiedente da un organizzazione degli inquilini e/o della proprietà edilizia, firmataria del presente Accordo, secondo le modalità e tramite l’elaborazione e consegna del modello di Attestazione di cui all’allegato B e C del presente Accordo.

Letto, confermato e sottoscritto

Per OO.SS. degli inquilini:

SUNIA                                               ___________________________________________

UNIAT                                               ___________________________________________

UNIONE INQUILINI                       ___________________________________________

SICET                                    ___________________________________________

CONIA                                              ___________________________________________

 

Per le Associazioni dei proprietari:

APPC                                     ___________________________________________

ASPPI                                    ___________________________________________

CONFABITARE                               ___________________________________________

CONFAPPI                            ___________________________________________

CONFEDILIZIA                               ___________________________________________

UPPI                                                  ___________________________________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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ACCORDO TERRITORIALE SULLE LOCAZIONI ABITATIVE APPLICABILE NEL COMUNE DI FIRENZE Accordo territoriale sottoscritto il 18/05/2009. In attuazione dell' art. 2, comma 3 Legge 431/1998 e art. 5 c. 2 L.431/98 (Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30.12.2002). - Accordo territoriale sottoscritto il 18/05/2009. In attuazione dell' art. 2, comma 3 Legge 431/1998 e art. 5 c. 2 L.431/98 (Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30.12.2002). Stipulato tra: Associazioni degli inquilini: CONIA, SICET, SUNIA, UNIAT, UNIONE INQUILINI Associazioni dei proprietari: CONFEDILIZIA, APPC, ASPPI, CONFAPPI, UPPI ACCORDO TERRITORIALE SULLE LOCAZIONI ABITATIVE APPLICABILE NEL COMUNE DI FIRENZE Sottoscritto il 18.05.2009 In attuazione dell'art. 2, comma 3 Legge 431/1998 e art. 5 c. 2 L.431/98 Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30.12.2002) Stipulato tra: Associazioni degli inquilini: CONIA, SICET, SUNIA, UNIAT, UNIONE INQUILINI Associazioni dei proprietari: CONFEDILIZIA, APPC, ASPPI, CONFAPPI, UPPI Convengono e stipulano quanto segue: PREMESSA Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da inserirsi nell'Accordo di cui all'art. 2, comma 3 della legge 431/1998, che tengano conto delle specificità del mercato delle locazioni nell'area fiorentina, e nell'ambito dei principi stabiliti dalla legge si propongono in particolare i seguenti obiettivi: 1. Favorire l'allargamento del mercato delle locazioni agli immobili attualmente sfitti e l'accesso alle locazioni ai settori sociali che attualmente ne sono esclusi; 2. Avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione e soprattutto dovuti a morosità, incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti; 3. Ricondurre alla legalità il mercato degli affitti sommerso e irregolare 4. Migliorare lo stato manutentivo degli immobili in conformità delle norme sulla sicurezza, della tutela della salute e del risparmio energetico; Per consentire la più elevata diffusione ed utilizzazione delle tipologie contrattuali oggetto del presente accordo, le parti riconoscono l'importanza del ruolo dell'Amministrazione Comunale nel favorire le tipologie contrattuali di cui all'art. 2 comma 3 della L.431/98 mediante la determinazione di una aliquota ICI agevolata fino anche all'azzeramento della stessa; I firmatari del presente accordo altresì convengono : • sulla opportunità del mantenimento dei benefici fiscali relativi alle tipologie contrattuali oggetto del presente accordo,e sulla necessità che i benefici fiscali siano riconosciuti solo a coloro che ne applicheranno correttamente le relative disposizioni; • sull'importanza che sia assicurata continuità operativa allo strumento del fondo sociale e che sia incrementata la relativa dotazione; • Â sull'indispensabilità di un accrescimento del patrimonio di ERP; • di perseguire, per quanto di competenza, i suddetti obiettivi curando la promozione dello strumento contrattuale di cui all'art. 2, comma III, Legge n. 431/98 e la verifica della sua corretta applicazione; Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto un ampio sistema informativo e a questo scopo reputano necessario istituire i seguenti strumenti tecnici a sostegno della contrattazione, tenendo conto anche eventualmente di accordi nazionali futuri.
Osservatorio territoriale L'Osservatorio territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e monitoraggio delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare sulle seguenti materie:
mercato e costo delle locazioni, anche in confronto alle altre città;
tendenze e prospettive di investimento per settori: piccola e media proprietà, Enti, Assicurazioni, Cooperative grandi gruppi;
tendenze delle tipologie costruttive;
evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla condizione giovanile, agli immigrati, alle giovani coppie, agli anziani;
contratti di locazione e provvedimenti esecutivi di rilascio;
processi di vendita e dismissione del patrimonio. La composizione e le modalità di costituzione dell'Osservatorio, la sede e la dotazione di personale saranno definite in accordo tra le parti che sottoscrivono l'accordo e i Comuni entro 180 giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo territoriale Nell'ambito dell'osservatorio territoriale saranno costituiti i seguenti organismi:
Commissione per la formazione
Tale organismo, composto dai sindacati della proprietà e degli inquilini ed eventualmente da funzionari delle Amministrazioni comunali interessate, avrà compiti di studio, proposta e aggiornamento professionale degli operatori del settore, limitatamente alla gestione dei contratti di locazione. Agenzia per la Locazione L'Agenzia, composta da rappresentanti delle parti firmatarie e degli Enti Locali, dovrà avere lo scopo di favorire lo sviluppo del mercato delle locazioni e l'accesso al mercato locativo privato, in particolare da parte di gruppi socialmente deboli, agevolando l'incontro tra la domanda e l'offerta attraverso iniziative e organismi adeguati. Fondo di garanzia per il sostegno alla locazione Le parti ritengono necessario costituire un fondo con finalità di solidarietà finalizzato ad evitare e/o ridurre le azioni giudiziarie nei casi di morosità determinata da ragioni sociali quali motivi di salute, di riduzione dell'orario di lavoro, licenziamento, messa in mobilità, cassa integrazione e disagio economico derivato da rapporti di lavoro precario. Il fondo verrà alimentato dal finanziamento di enti pubblici e privati ed eventualmente da una quota dei canoni di locazione e/o depositi cauzionali. Il presente fondo verrà gestito da un apposito organo di gestione composto dai rappresentanti delle Organizzazioni Sindacali dei locatori e dei conduttori e dai rappresentanti delle Amministrazioni comunali che sottoscrivono il presente accordo e dagli istituti di credito aderenti. Parte prima – NORME GENERALI Art. 1 (Oggetto) Il presente Accordo, in attuazione dell'art. 2, comma 3 della L. 431 del 9 dicembre 1998 e del D.M. del 30.12.2002, stabilisce fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato tra le parti, il canone per i singoli contratti. Art. 2 (Durata) L'Accordo decorre dalla data in cui viene sottoscritto . Esso resterà in vigore per un periodo di tre anni e comunque fino alla sottoscrizione del successivo Accordo Territoriale. Parte seconda – DETERMINAZIONE DEI CANONI Art. 3 (Canone) 1. Il canone di locazione degli immobili è determinato, secondo le disposizioni contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi: • ubicazione sul territorio; 1. La zonizzazione di riferimento per il Comune di Firenze è provvisoriamente determinata in base alla tavola di rappresentazione grafica delle microzone comunali che si allega al presente accordo. 1. 2. In base alla tavola di cui al punto precedente, esclusivamente ai fini di cui all'art. 1, le microzone vengono accorpate nelle seguenti zone omogenee: 2. • classificazione per caratteristiche; 3. • superficie; dotazione di mobilio; 4. • durata del contratto. Art. 4 (Zonizzazione) Zona omogenea Microzone Descrizione Centro 1-2-3 Centro storico-Lungarno-P.za Ferrucci Di pregio 4-5-6-12- 25-30 Bobolino- Due Strade-Marignolle-La PietraCareggi-SettignanoIntermedia A 13-14-16- 17-26-27 Cure-Campo di Marte-Bandino-Nave a Rovezzano-Coverciano-Varlungo Intermedia B 9-10-11- 15-18-19 San Jacopino-Dalmazia-Poggetto-MadonnoneCascine del Riccio-Galluzzo Periferica A 7-8-20-23- 24 Legnaia-Isolotto-Argingrosso-Novoli-Castello Periferica B 21-22-28- 29 Piagge-Peretola-Mantignano-Cupolina Art. 5 (Fasce di oscillazione) 1. Salvo quanto disposto al comma 2 dell'art. 16, il canone di locazione degli immobili da locare è determinato per zona, sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a metro quadro: Comune di FIRENZE TIPOLOGIA ZONA CENTRO ZONA DI PREGIO ZONA INTERMEDIA A ZONA INTERMEDIA B ZONA PERIFERICA A ZONA PERIFERICA B MICROZONE » 1-2-3 4-5-6- 12-25- 30 13-14-16- 17-26-27 9-10-11- 15-18-19 7-8-20-23- 24 21-22-28- 29 A MAX 10,40 11,36 10,00 9,09 8,81 8,53 A MIN 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 B MAX 8,50 10,33 8,40 8,26 8,01 7,75 B MIN 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 C MAX 5,50 6,62 5,40 5,40 5,40 4,60 C MIN 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Art. 6 (Superficie convenzionale) La superficie convenzionale dell'alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi: A. l'intera superficie utile dell'unità immobiliare (per superficie utile si intende l'area effettivamente calpestabile escludendo da tale calcolo i palchi morti, le intercapedini fra i soffitti e tutte le aree con altezza inferiore a cm. 240); B. lo 0,50 della superficie utile delle autorimesse singole; C. lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; D. lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine, palchi morti ed altri accessori simili; E. lo 0,15 della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore; F lo 0,10 della superficie condominiale a verde in misura non superiore alla quota millesimale dell'unità immobiliare Art. 7 (Classificazione immobili) Possono essere condotte in locazione tutte quelle unità immobiliari destinate a civile abitazione i cui impianti siano consentiti dalle vigenti normative in materia con particolare riferimento alla sicurezza di cui alla L. 46/90 e successivi decreti attuativi. 2. Visti i criteri di cui al D.M. 30 settembre 2002 n. 1 per la determinazione dei canoni di locazione agevolati, gli elementi da considerare, per individuare il canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui al precedente articolo, sono i seguenti: • tipologia dell'alloggio • stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile • pertinenze dell'alloggio • presenza di spazi comuni • dotazione di servizi tecnici. 3. Le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche sottoindicate in tipo A, B e C. UNITA' IMMOBILIARE DI TIPO A E' classificato di tipo A l'immobile che ha le seguenti caratteristiche: 1. appartamento completamente risanato o ristrutturato negli ultimi 10 anni alla data di stipula del contratto, ai sensi della L.R. Toscana n. 01/2005; 2. appartamento edificato negli ultimi 10 anni dalla data di stipula del contratto, esclusi quelli di edilizia convenzionata con convenzione in corso e non decaduta e di edilizia sovvenzionata. 3. Sono altresì classificati alloggi di tipo "A" le unità immobiliari che, oltre ad avere i seguenti requisiti: a) riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma; b) servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata; c) impianto idrico idoneo ed efficiente; d) impianto elettrico a norma; e) ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 4 piani fuori terra; f) ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, ivi comprese le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d'affitto; g) infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici, hanno le seguenti caratteristiche, nessuna esclusa: 1) presenza di sistema di condizionamento d'aria nell'unità immobiliare; 2) rifiniture di particolare pregio; 3) dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3 apparecchi; 4) dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (terrazze, logge, giardino, cortile, etc.) superiori al 30% della superficie utile dell'unità immobiliare della quale sono pertinenze, e comunque con superficie non inferiore a 20 metri quadri; 5) dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità, relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui alle lettere c) e d) art. 18, legge 392/78; UNITA' IMMOBILIARE DI TIPO B Si considera di tipo B l'alloggio dotato di: 1. riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma e/o consentito dalle vigenti leggi; 2. servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata; 3. impianto elettrico a norma e/o consentito dalle vigenti norme; 4. impianto idrico idoneo ed efficiente; 5. ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 4 piani fuori terra; 6. ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, ivi comprese le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d'affitto, e dotato di spazi di servizio e pavimentazione integra o comunque in condizioni normali; 7. infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici; 8. citofono o apriporta efficienti salvo delibere condominiali; UNITA' IMMOBILIARE DI TIPO C Si considerano di tipo C gli alloggi che: 1. non presentano almeno due delle caratteristiche indicate nei numeri da 1 a 7 della tipologia B con esclusione di quella di cui al n° 5 che non è elemento determinante per questa tipologia. Art. 8 (Maggiorazione per particolari categorie di immobili) 1. Gli importi della tabella di cui all'articolo 5 sono incrementati fino ad un massimo del 15% per gli alloggi con superficie utile pari o inferiore a 55 mq. 2. In caso di unità immobiliari arredate il canone può essere incrementato fino al 15 %, da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell'arredo. Art. 9 (Maggiorazione per durata del contratto superiore al minimo) 1. Possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore a quella minima stabilita dall'art. 2, comma 3 della legge 431/1998. In tal caso il canone concordato potrà essere incrementato del 4%, se incrementato di un anno (4+2), del 5% per gli anni successivi. Art. 10 (Riduzione per particolari categorie di immobili) Gli importi della tabella di cui all'articolo 5 sono ridotti del 10% per gli alloggi posti nella Zona Centro e Periferica A del comune di Firenze con superficie utile superiore a 120 metri quadri. Art. 11 (Rinnovo dei contratti stipulati ai sensi della L. 392/78 e dell'art. 11, co. 2, L. 359/92) 1. Il canone o indennità di occupazione per la rinnovazione dei contratti occupati con contratti ex L. 392/1978 è determinato per zona sulla base delle fasce dell'art 5 decurtate del 10% per contratti sottoscritti ex L. 359/92 art. 11 comma 2 fino alla data del 31/12/1996. La riduzione è cumulabile con quella prevista dall'art. 10. Art. 12 (Aggiornamento del canone) 1. Il canone di locazione convenuto ai sensi del presente accordo potrà essere aggiornato annualmente, a partire dal secondo anno di locazione, in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall'ISTAT. Art. 13 (Contratti di locazione di natura transitoria) In conformità con le previsioni del D.M. 30.12.2002, la durata contrattuale non può essere inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Per tali tipologie di contratto si applicano rispettivamente i valori riportati nella precedente articolazione con l'incremento del 15% 2. La transitorietà, per quanto concerne il conduttore, si verifica quando questo ultimo ha una esigenza abitativa transitoria collegata ad un evento certo, che deve essere espressamente indicata nella clausola n. 1 del contratto. A titolo meramente indicativo e non tassativo, possono costituire esigenze transitorie: a) i motivi di studio, quali lo svolgimento di corsi presso istituti scolastici anche privati; b) le esigenze di lavoro, anche autonomo e di collaborazione; c) le esigenze di cura e riposo; d) le esigenze di svolgimento di attività commerciali ed artigianali di carattere stagionale; e) le esigenze di ricerca scientifica svolta anche autonomamente; f) le esigenze di visita a parenti e/o amici che necessitino di assistenza, collaborazione e simili. 3. La transitorietà, per quanto concerne il locatore, potrà dipendere dall'esigenza di disporre dell'immobile a decorrere da una certa data, per i motivi di cui all'art. 3, comma 1, lettere a), b) e c), legge 431/1998, con inclusione della categoria degli affini nel caso sub a). 4. Le parti stipuleranno i contratti di locazione utilizzando esclusivamente il contratto tipo allegato al D.M. 30.12.2002, provvedendo ad integrarlo con i dati delle parti e dell'immobile, indicando con precisione, sia i motivi di transitorietà, che tutti gli elementi e le pattuizioni che hanno consentito la determinazione del canone. Art. 14 (Contratti di locazione di natura transitoria per studenti) Per tali tipologie di contratto si applicano rispettivamente i valori riportati nella precedente articolazione con l'incremento del 10%. Tali contratti sono utilizzabili qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento presso l'università di Firenze, ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza. Hanno una durata dai sei mesi ai tre anni,e alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per una durata uguale a quella iniziale, se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto. Possono essere sottoscritti o dal singolo o da gruppi di studenti. Le parti stipuleranno i contratti di locazione utilizzando esclusivamente il contratto tipo allegato al D.M. 30.12.2002, provvedendo ad integrarlo con i dati delle parti e dell'immobile, indicando con precisione tutti gli elementi e le pattuizioni che hanno consentito la determinazione del canone. Art. 15 (Grandi proprietà) Per gli enti previdenziali pubblici, istituti bancari, compagnie assicurative, enti locali, gli enti privatizzati, le cooperative, i soggetti giuridici o fisici detentori. di grandi proprietà immobiliari (per tali sono da intendersi l'attribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, della disponibilità di più di 30 unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà interessata e organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie del presente accordo. Art. 16 (Garanzie contrattuali) Le parti al fine di eliminare il potenziale contenzioso in ordine alla corretta applicazione dell'accordo territoriale, ribadiscono la centralità delle agevolazioni fiscali conseguenti al suo utilizzo e per evitare l' agevolazioni fiscali possano essere ottenute in presenza di patti contrattuali solo apparentemente conformi al presente Accordo, convengono di apprestare un servizio in favore delle parti contrattuali che, previa verifica dell'effettiva conformità del contratto al presente Accordo, consenta di ottenere di ottenere l'accelerazione nella tempistica del rimborso integrale dell'ICI. A tal fine le OO.SS.firmatarie, sottoscriveranno un' intesa separata con l'amministrazione comunale. ART. 17 (Commissione di Conciliazione stragiudiziale) 1. La commissione di conciliazione di cui all'art. 6 del D.M. 30.12.2002 è costituita da due componenti scelti fra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale, sulla base delle designazioni effettuate rispettivamente dal locatore e dal conduttore. La stessa, ove i due componenti come in precedenza indicati lo ritengano necessario, potrà essere integrata da un terzo componente, che svolgerà funzioni di presidente. Qualora la controversia attenga alla interpretazione del presente Accordo, la commissione dovrà essere costituita da un componente per ognuna delle organizzazioni sindacali firmatarie dell'Accordo stesso. 2. In caso di incremento o diminuzione dell'imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del presente Accordo territoriale, la parte interessata potrà adire la commissione stragiudiziale di conciliazione, la quale determinerà, nel termine perentorio di 90 giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l'eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione. 3. Le parti firmatarie del presente Accordo territoriale si riservano la facoltà di prevedere ulteriori diversi organismi per la definizione delle controversie nelle materie previste dall'Accordo stesso. 4. I valori di cui all'articolo 5 saranno incrementati, in caso di mancato impegno del Comune interessato al rimborso integrale ICI da determinarsi con separato Accordo, di un importo corrispondente al beneficio fiscale non erogato. L'incremento deve essere accertato da parte della commissione prevista dal presente articolo, la quale si dovrà pronunciare entro 90 giorni. . 5 Il contenuto dei commi 2,3,4 dell'art. 17, sarà riportato integralmente nei contratti fatti a norma del presente accordo Parte terza – DIRITTI SINDACALI E RAPPRESENTANZA Art. 19 (Rappresentanze sindacali) 1. Le parti riconoscono la necessità di definire forme democratiche di rappresentanza sindacale. Fino alla loro costituzione le competenze sono esercitate dalle organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale. 2. La disciplina relativa alle rappresentanze sindacali sarà definita con apposito accordo. Art. 20 (Delega contributi sindacali) 1. Gli Accordi integrativi, di cui al comma 5, art. 1 decreto Ministero Infrastrutture del 30.12.2002, potranno prevedere che i locatori possano riscuotere i contributi sindacali, dovuti dai conduttori alle organizzazioni di appartenenza, in conformità a specifica delega. Art. 21 (Diritto di affissione e riunione) 1. I proprietari degli appartamenti di cui al precedente articolo provvedono ad assicurare, in analogia a quanto previsto dall'art. 25 Legge n. 300/1970, il diritto all'affissione delle comunicazioni delle organizzazioni sindacali. 2. Gli stessi soggetti garantiscono alle organizzazioni sindacali dei conduttori la possibilità di effettuare riunioni in locali messi a disposizione dalla proprietà, ove disponibili. Art. 22 (Adesioni) 1. Le organizzazioni (della proprietà edilizia e dei conduttori) maggiormente rappresentative, firmatarie del presente accordo territoriale definito in sede locale invitano le organizzazioni che non hanno sottoscritto l'accordo ad aderire allo stesso

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